隨著經濟及社會迅速發展，今日人們對住屋及物業的要求和服務質素均相對提

高，物業管理從業員的職責再不只是「看門口」這麼簡單，更需要處理物業的法律、財務、維修保養等問題。為重塑物業管理的專業形象，早前政府向立法會提交《物業管理服務條例草案》，希望吸引更多高學歷、具專業資格的新血入行，為業主締造安全、健康和舒適的生活環境。今期《JobMarket》訪問多位業界專業人士及物管公司，了解行內的龐大發展和機遇。


物業管理是物業的一種增值服務，透過物業管理員對建築物進行看管或維護，使其壽命得以延長。傳統來說，物業管理服務包括保安、清潔及保養維修，但隨著屋苑及商場的管理系統愈趨完善，相關範圍已擴展至環境管理、業戶管理及社區服務、建築物維修保養、設施管理、財務及資產管理、人力資源管理及應用法律七大方面。


隨著時代進步 要求更高服務質素

香港地少人多，住宅、商場、商業大廈林立，是名副其實的「石屎森林」。這一片「石屎森林」能打理得井井有條，背後實有賴物業管理公司的付出。安俊人事顧問公司董事總經理周綺萍表示：「今時今日，隨著愈來愈多新物業落成，市民對物管公司的需求更是大增。另一方面，自落實推行最低工資後，由於部分單幢住宅未能負擔保安費，便會聯同鄰近住宅，聘用同一家物管公司，刺激物管公司的需求上升。」


面對市場競爭，物業管理界對從業員的要求日高，香港房屋經理學會會長葉志明直言：「今日大部分的新式住宅、商場大堂都以酒店和豪宅為包裝模式，不但設計得美輪美奐，更引入智能、高科技設備，故物管從業員有需要認識硬件保養、維修等相關知識。」此外，隨著業界對從業員的軟技能有愈來愈高的要求。「我們要學習與不同界別的專業人士合作，處理法律、財務、人力資源、客戶服務等方面事宜，令整幢大廈運作得更加順暢。」周綺萍亦表示，現時的物管從業員不但要身壯力健，更要有良好的顧客服務態度和語文水平，「以前的保安員只要坐在自己的座位上便好了，現在更要為住客開門、向他們打招呼。」


推發牌制度 引領物管專業發展

為使物業管理行業走向專業，政府向立法會提交《物業管理服務條例草案》，去年底在立法會二讀通過，料今年將進入三讀程序。該條例草案將向物管從業員實行發牌制度，將其分為兩個級別，第一級別是「註冊專業物業經理」，須持大學學位和相關專業資格，且符合經驗要求；第二級別是「持牌物業管理主任」，為前線實務從業員，毋須具大學學歷和專業資格。


周綺萍認為，政府發牌規管業界從業員是好事，除有助物管業建立專業形象，更能贏得消費者的信心。「從業員取得專業牌照後，更有助他們日後到內地、澳門發展。」她解釋，「港式管理」在內地是一大賣點，能吸引不少發展商或物管公司聘用香港的中、高級人員出任管理層。


雖然新規例尚未推行，但業界均表示支持，強調行業要與時並進，並為此作出應對措施，鼓勵員工進修。香港物業管理聯會副會長、新豪物業管理及代理有限公司執行董事黃健平說：「公司特設進修基金，員工每月可獲兩千元、一年最多二萬元資助，鼓勵他們公餘進修。」港基物業管理有限公司總經理譚佩貞亦表示：「總經理定時與中層管理人員，如主任及高級主任級員工會面，了降解其工作情況，勉勵他們進修相關課程；又會靈活安排上班時間、提供考試假期，以配合他們的上課和考試時間。」高衞物業管理有限公司副總經理郭子邦亦言：「公司將會贊助員工報讀與活動策劃、會所管理、樹藝、訟裁、法律等相關的課程，藉此培育未來接班人。一般而言，員工大約花四至八年時間，便有機會晉升至經理級。」


業界倡過渡期 冀保障老行尊

雖然新的發牌制度能提升物業管理的專業形象，惟不少「老行尊」經驗充足，卻欠缺學歷，擔心發牌制度實行後會「飯碗」不保。為保障「老行尊」地位，業界紛紛提議政府設立過渡期，以考試以外的模式維持他們的專業資格，葉志明表示：「幾十年前讀書機會不多，要求他們再次執筆讀書確有困難，故學會建議政府以一次性的考核方式，如研討會、論壇等活動去衡量他們的專業資格，保留人才。」他坦言，這段過渡期只限於擁有豐富經驗的從業員，對新血則依然維持高學歷、專業資格的入職要求，「始終這一行經驗很重要，紙上談兵是不足夠。」


業界求才若渴 增聘中層、前線員工發展

香港職業訓練局房地產服務業訓練委員會於2013年進行人力資源調查指出，本港房地產服務業整體僱員人數超過十一萬人，當中從事物業管理及保養的人數更逾六成。面對行業需求與日俱增，無論前線或後勤均出現人手不足的情況，黃健平表示，由於工作時間甚長，目前新豪約有10%至15%的中層和前綫職位空缺，「夜更需要工作十二小時，每更工酬高達一千元，都未必有人做。」郭子邦亦坦言，高衞現時約有二千三百名員工，當中最欠缺人手的是保安員、大堂助理、會所助理、技術員等前綫職位，「我們一直無間斷地請人。」


雖然行業出現人力短缺問題，但目前每年只有六百多位畢業生入行，葉志明說，「當中有二百位是本科出身，另外四百位則在入行後讀夜校進修。」他直言，這六百多位新血均入職中層部門，並未計算在前綫空缺的職位內，加上發牌制度蓄勢待發，人才需求只會有增無減，「我們仍然與政府洽談中，尚未落實一幢物業需要多少位專業人士打理，但肯定的是，一定需要更多人才。」早前，標準工時委員會亦委託政府經濟顧問，就低收入僱員訂立標準工時的影響進行研究，假設保障月薪一萬五千元以下僱員，標準工時訂於四十四小時，整個保安及物業管理業需要增聘四萬五千人。


為鼓勵新血入行，有物管公司推出新人獎金、轉介費等計畫吸才，黃健平說：「每位新人在試用期滿前，均得到最高五千元的新人獎金。我們亦鼓勵員工介紹朋友入行，向他們提供一千元轉介費。」信德物業管理有限公司則考慮聘請由僱員培訓局轉介其物業管理及保安培訓課程的學員，確保入職者均符合投身物管的基本要求，「公司積極參與各院校的職業講座，為畢業生介紹行業的發展和潛力，鼓勵大學畢業生加入本公司，投身物管行列。」


先取專業資格 為入行作準備

物業管理是一個以人為本的行業，所以在招聘人才時，亦會較注重求職者的溝通能力、人際關係處理能力。譚佩貞表示：「物管從業員的EQ要高，除掌握專業知識外，良好的溝通技巧絕不可少。面對顧客投訴時，更應用上專業角度，細心聆聽，為顧客解決問題。」


眼見不少年輕人不願捱，甚至甫面試第一句便問：「是否五天工作？」葉志明建議入行者要有服務人的心，「做這一行要二十四小時開着電話，若大廈出現任何問題，更要立即處理，特別是半夜、打風落雨的時候，因為這些時候是最需要我們的。」黃健平亦說：「當樓宇進行更新、或維修管理時，我們經常要在晚上開會，有同事在一星期內有四、五個晚上都要開會。」


隨著《物業管理服務條例草案》快將落實，信德物業管理有限公司建議入行人士先進修作好準備，「物業管理的工作所涉獵範疇甚廣，例如由建築及機電工程、保安、設施管理、資訊科技、法律，以至會計財務不等，各個工作崗位及階層均需要大量專才，建議有志投身物業管理行業的人士，不妨選讀合適的課程，為日後的事業發展作好準備。」


人手不足 難行標準工時

政府一直商議制定標準工時，長工時行業之一的物管從業員首當其衝，業界普遍支持政策落成，惟時機不合，葉志明說：「員工擁有工作生活平衡固然是好事，但礙於香港失業率長期低企，各行各業均出現人手不足的問題，物管業也不例外。所以落實標準工時後，行內仍沒有足夠的人手補足空缺，從業員只好繼續超時工作。」值得留意的是，所有增加的成本最終會轉嫁業主，增加管理費。

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